Tulajdonjog

A tulajdonjog a dologgal kapcsolatos legteljesebb jog, amely a birtoklásból, a dolog használatából, hasznosításából és a rendelkezési jogból áll. Ezzel egyidejűleg a tulajdonos főszabályként viselni köteles a dolog használatával járó költségeket és a dologban beállott kárt is.

A tulajdonjogi igények nem évülnek el.

A tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet (közös tulajdon). A leggyakoribb közös tulajdoni viszonyok a házassági és élettársi közös vagyon, valamint a társasház közös tulajdonban álló részei.

Házassági életközösség, illetőleg az élettársi közösség alatt szerzett vagyon közös vagyonnak minősül. A házassági vagyonközösség tárgyai – a felek erre vonatkozó eltérő megállapodása hiányában – a felek közös tulajdonába kerülnek 50-50 %-os arányban, figyelmen kívül hagyva a feleknek a szerzésben való közreműködésének arányát. Az élettársak által az élettársi vagyonközösség időtartama alatt szerzett vagyontárgyak szintén közös tulajdonba kerülnek, azonban itt a tulajdonszerzés mindig a szerzés arányában történik. Amennyiben a szerzés aránya nem bizonyítható, úgy a vagyontárgyak a felek 50-50 %-os tulajdonába kerülnek. Természetesen nem kerül közös tulajdonba a felek által örökölt, ajándékba kapott, illetőleg a különvagyon értékén szerzett vagyontárgy.

Saját tulajdoni hányadával minden tulajdonostárs szabadon rendelkezhet. Közös tulajdon esetében a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára. E jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére.

A birtoklás, a használat, a hasznosítás, valamint a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében a tulajdonostársak – ha a törvény másként nem rendelkezik – szótöbbséggel határoznak. Minden tulajdonostársnak tulajdoni hányada arányában van szavazati joga. A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg és ilyen arányban terhelik őket a dolog fenntartásával járó és egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, továbbá ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.

A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz, valamint az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, haszonélvezetbe vagy használatba adásához, biztosítékul lekötéséhez vagy más módon való megterheléséhez.

A tulajdonostárs  tulajdoni hányadára azonban a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg.

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, az e jogról való lemondás semmis.

A közös tulajdon megosztását, amennyiben a felek ebben megállapodni nem tudnak, keresettel kérhetik a bíróságtól. Fő szabály, hogy a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit. Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.

A társasház tulajdonra a közös tulajdon szabályait a külön jogszabályban meghatározott eltérésekkel kell alkalmazni.

Közös tulajdon keletkezhet ráépítéssel, valamint más tulajdonában álló épület bővítésével, ráépítéssel is.

Ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, idegen földre épít, az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, köteles azonban gazdagodását a ráépítőnek megfizetni. A bíróság a földtulajdonos kérelmére a ráépítőt kötelezheti a földnek, illetőleg – ha a föld megosztható – a föld megfelelő részének a megvásárlására. A ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg, ebben az esetben a ráépítőt a földön használati jog illeti meg.

Ha valaki a más tulajdonában levő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít vagy azt átépíti, vagy ha az idegen földön már épület áll, a ráépítéssel – a felek eltérő megállapodása hiányában – közös tulajdon keletkezik. A ráépítő tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékéből a ráépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani.

A ráépítés fenti szabályai azonban csak akkor alkalmazhatók, ha a ráépítő jóhiszemű volt, illetőleg ha a földtulajdonos a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást.

A tulajdonhoz fűződő jogok gyakorlásának elmulasztása egy idő elteltével a régi tulajdonjog elvesztését, és ezzel egyidejűleg egy új tulajdonos tulajdonjogának keletkezését eredményezheti (elbirtoklás). Az elbirtoklással történő tulajdonszerzés a törvény erejénél fogva keletkeztet tulajdonjogot, így ahhoz sem szerződés, sem hatósági döntés nem szükséges. Az elbirtoklás csak a törvényes feltételek fennállása esetén lehetséges. Elbirtokláshoz szükséges, hogy az elbirtokló sajátjaként birtokolja a dolgot. Elbirtoklással nem szerezhet tulajdonjogot az, aki nem jóhiszeműen, hanem erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához. További feltétele az elbirtoklásnak az, hogy a birtokló a tulajdonossal szemben szakadatlanul birtokolja a dolgot. Az elbirtokláshoz szükséges „szakadatlan birtoklás" ingóságok esetén a 10, ingatlanok esetén a 15 év. Amennyiben az ingatlant elbirtokolták, ám nem jegyezték be az ennek eredményeként keletkezett tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba, tulajdonjogára az elbirtokló nem hivatkozhat olyan személyekkel szemben, aki az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva ellenérték fejében tulajdont szerzett.