Birtokvédelem

A birtokvédelem kifejezés értelme alapján joggal gondolhatnánk, hogy az valamilyen védelmet jelent az ingatlan tulajdonos számára. Azonban a birtokvédelemnek semmi köze a tulajdon (és így a tulajdonos) védelméhez. A birtokvédelmi eljárás mindig elsődlegesen azt a személyt védi, aki az ingatlanban ténylegesen belül van, azaz annak birtokában van akár jogszerűen vagy önhatalmúlag. A birtokvédelmi vizsgálat egyetlen célja annak megállapítása, hogy a tényleges birtokost a birtoklásában vajon zavarta-e valaki. Az nem, hogy miért.

Mindannyian bármikor válhatunk birtokvédelmi eljárás alanyává, ha figyelembe vesszük azt a tényt, hogy a birtokperek leggyakrabban a szomszédjogi vitákban, a tulajdonostársak belső viszonyában, a bérbeadó és bérlő, valamint a tulajdonos és egy dologi jog jogosultja között fordulnak elő.

Mivel minden lakáshasználat valamilyen jogcímen alapul, akár tulajdonosként, vagy bérlőként használjuk az ingatlanunkat, a szomszéddal, bérbeadóval felmerülő viták mind a birtokvédelmi eljárás szabályai alá tartoznak. A szomszédokkal kapcsolatosan leggyakrabban a zavarás merül fel. Egy újonnan épített magas fal, egy zajos üzem, egy a kerítésen átjárkáló állat mind olyan tényező, amely az addigi háborítatlan birtoklást megzavarja. Mit tehetünk ilyenkor?

Első körben a település jegyzőjéhez fordulhatunk birtokvédelmi kérésünkkel, azaz kérhetjük a zavarás megszüntetését, amennyiben annak megkezdése óta egy év még nem telt el. A jegyző csakis birtokkérdéseket jogosult vizsgálni, azaz a birtokon kívüli tulajdonos hátrányosabb helyzetben van a birtokon belüli - akár jogcím nélküli - bérlőhöz képest. A jegyző az eredeti birtokállapotot helyreállítja és a birtoksértőt e magatartásától eltiltja, kivéve, ha nyilvánvaló, hogy aki birtokvédelemért folyamodott, nem jogosult a birtoklásra, illetőleg birtoklásának megzavarását tűrni volt köteles.

Amennyiben a zavarás kezdete óta egy év eltelt, a jegyző már nem járhat el, közvetlenül bírósághoz kell fordulni. Bírósághoz kell fordulni akkor is, ha a jegyző határozatát sérelmesnek találjuk. Erre 15 napunk van a jegyző határozatának kézbesítésétől számítva.

A másik gyakori esetkör, amikor egy lakás bérbeadása kapcsán vita támad a felek között és a bérbeadó szeretné az ingatlana ajtaján kívül tudni addigi bérlőjét. Ebben az esetben a birtokvédelem a bérlőt védi, tekintettel arra, hogy ő van az ingatlan tényleges birtokában. Ez a védelem a tulajdonossal szemben is megilleti, hiszen az éppen a használat jogát engedte át a bérleti szerződéssel. A bérbeadó hiába fordul a jegyzőhöz, hiszen a jegyző csak a tényállapotot vizsgálja, ami alapján a bérlő jogosult birtokvédelemre.

Ha a szerződés megszűnt és a bérlő a továbbiakban jogcím nélkül tartózkodik az ingatlanban, birtokosi minősége ekkor is megállapítható. Ha azonban a szerződés felmondása a jogszabályoknak megfelelően történt, a jegyzőnek megvan a lehetősége a birtokvédelem megtagadására, mert a korábbi bérlő nyilvánvalóan nem jogosult többé a birtoklásra. Legtöbbször nem is ez a probléma, hanem az a mód, ahogy a bérlőt a birtokából kiteszik, más jogszabályt sérthet (leggyakrabban magánlaksértés történik).

Mivel a birtokvédelem egy "átlagember" számára kissé rendhagyó logika szerint működik, javasoljuk, hogy egy bérleti szerződés megkötését megelőzően vagy bármilyen, birtoklással kapcsolatos vita esetén feltétlenül forduljon ügyvédhez! A birtokvédelmi ügyekben is nagy jártassággal rendelkező munkatársaink hatékonyan képviselik érdekeit, amely által elkerülheti  vagy érdemben kezelheti azokat a helyzeteket, amelyek birtokigényeinek érvényesítésében zavarják vagy akadályozzák.